Hablemos de gastos… de comunidad

Vivir en edificios o urbanizaciones, incluso disponer de un local en cualquiera de ellos, implica directamente formar parte de una comunidad. Te guste o no, desde que coges las llaves de esa vivienda o local comercial, pasas a formar parte de una comunidad: la de vecinos. Esto es algo que no pasa de moda, al contrario, se trata de algo muy actual, debido a que las comunidades de vecinos, suelen ser objeto de controversia, generalmente por asuntos económicos. Es decir, los gastos derivados de la propia comunidad y que corren a cuenta de los propietarios de los inmuebles.

Como todos sabemos, cada edificio, tiene una serie de gastos propios que se deben cubrir por parte de la comunidad. Esa comunidad de vecinos, se ocupa de recaudar la cantidad necesaria a todos los componentes, para solventar los gastos que el edificio genera. En definitiva, los gastos de comunidad, forman parte directa de la inversión que supone una vivienda. Razón de más por la que es absolutamente necesario conocer todo lo relativo a los mismos, así como la cantidad a la que ascienden a la hora de comprar un inmueble, puesto que pueden encarecer en el futuro. No es lo mismo pagar los gastos de una comunidad en la que hay piscina o parque infantil que los que conlleva un edificio sin ascensor. A mayores comodidades, mayor gasto de comunidad.

Nadie mejor que un experto en cuestiones inmobiliarias como pueden ser nuestros amigos de VIP House, para despejar todas las dudas que suscita este asunto de las comunidades de vecinos y los gastos que conlleva formar parte de una. Como si de una asociación de la que todo el mundo (no) quiere formar parte, las comunidades aprovechan para repartir los gastos que se generan en los edificios y cubrirlos de forma igualitaria. Conocer todos los detalles al respecto, como el pago, reparto, si son deducibles, etc., es precisamente de lo que vamos a tratar en este artículo, así que, presta atención.

Una obligación por ley

Aunque parece que esto de las comunidades de vecinos y los gastos, parece la idea codiciosa de algún propietario. Lo cierto es que no es así. Existe toda una normativa sobre los gastos de comunidad. Dicha normativa, se encuentra en la LPH o Ley de Propiedad Horizontal y se aplica, en el momento de adquirir un inmueble integrado en un edifico o una vivienda que forma parte de un terreno común segregado en parcelas. En cualquier caso, se forma una comunidad de propietarios, por lo que hay que tener en cuenta, la existencia de un conjunto de normas que regulan la división y organización de los inmuebles que la componen. Esta normativa debe ser acatada por los propietarios.

Como cabe esperar, dentro de la normativa, al amparo de la LPH y, particularmente en su artículo 9, se estipula que existe la obligación por parte de los propietarios de cualquier inmueble, de contribuir con los gastos generales. Esta contribución, ser efectúa con la finalidad de mantener un adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades cuando no son susceptibles de ser individuales.

Dentro de los gastos de comunidad, existen dos tipos: los generales u ordinarios y los extraordinarios. Los primeros, son los gastos que se derivan del mantenimiento del funcionamiento básico de la comunidad y su buen estado. Incluyen la luz, el agua, el servicio de limpieza y mantenimiento. Los presupuestos anuales se recogen y aprueban en la junta ordinaria.

Por otro lado, encontramos los gastos de comunidad extraordinarios. Popular o impopularmente más bien, conocidos como derramas. Estos gastos son los que se utilizan para hacer frente a las necesidades de mejora puntuales, como instalar un ascensor, reparar la fachada, etc. Se aprueban en una junta extraordinaria y pueden solventarse con el dinero ahorrado de la comunidad, la mayoría necesaria para que se aprueben, van en función del tipo de gasto y la necesidad.

Por norma general, se consideran como gastos generales dentro de una comunidad de vecinos los gastos de mantenimiento básico ya mencionados, como la luz, el agua, la limpieza o gastos bancarios y gestión de la comunidad, el conserje, la piscina y el cuidado de los jardines. Así como los gastos derivados del ascensor, las calderas, tuberías y resto de instalaciones de las que disponga la comunidad. Las obras de conservación pertinentes y necesarias para que la comunidad funcione de forma correcta sin suponer mejoras, son igualmente, parte de los gastos generales. Del mismo modo que se genera un fondo de reserva que supone una cantidad que debe permanecer disponible para hacer frente a cualquier eventualidad no contemplada. Esta cifra debe suponer un diez por ciento más sobre la cantidad del último presupuesto ordinario.

Una cuestión que suele generar muchas dudas, es quien debe pagar estos gastos de comunidad. La normativa es bastante claro que asegurar el pago de estos gastos es obligación del propietario del inmueble. No obstante, cabe la posibilidad de hacer un traslado de los gastos al alquiler en el caso de que el inmueble se arriende. En tal caso, debe existir un acuerdo con el inquilino, aunque el abono de las cuotas y responsable de que se cumpla el pago, respondiendo ante la comunidad, es el propietario de forma indiscutible.

Respeto al concepto de gastos susceptibles de individualización dentro de una comunidad, podemos decir que son aquellos que, sin ser privados y correspondientes a cada uno de los inmuebles, se relacionan con elementos que solo disfrutan o utilizan algunos propietarios. Bajo esta circunstancia, los costes son responsabilidad de esos propietarios que lo disfrutan, por ejemplo, tenemos los locales comerciales que quedan excluidos de los gastos de escalera o ascensor si dicha exclusión aparece en los estatutos o el Titulo Constitutivo de la comunidad. También puede aprobarse en junta de propietarios.

Más preguntas, más respuestas

Es fácil cuestionarse otra serie de aspectos relativos a los gastos de la comunidad. En algunos edificios, la suma no es nada desdeñable y supone un buen pellizco al mes, por lo que no está de más, conocer otros aspectos como las deducciones o el reparto de los gastos.

Si se dan algunas circunstancias, lo cierto es que es posible deducirse dichos costes. Por ejemplo cuando el inmueble está siendo alquilado. También es algo habitual que las medidas fiscales favorezcan las inversiones en aquellas obras de mejora que implican una mejor eficiencia energética o accesibilidad. Resulta esencial consultar la normativa pertinente sobre el IRPF de cada ejercicio fiscal y en tal caso, tener en cuenta que existen diferencias entre las diferentes comunidades autónomas.

Respecto a la cuestión sobre el reparto de los gastos de las comunidades de vecinos, la normativa también es clara: las cuotas se abonarán con arreglo a la cantidad fijada en el titulo o lo establecido como reza el citado artículo 9 de la LPH. Por otro lado, dentro de la misma ley, el artículo 3, indica que a cada piso o local, se le atribuirá la cuota relacionada con el valor del inmueble. Esta cuota servirá para determinar la participación en las cargas y beneficios, relacionada con la comunidad de propietarios.

Sobre la duda que plantea el hecho de si las plantas bajas deben pagar sus correspondientes gastos de comunidad, la respuesta es rotundamente sí. Aunque mediante acuerdo con los propietarios o por los estatutos, pueden quedar exonerados de algunos gastos por no disfrutar del elemento que los genera. Como por ejemplo, el ascensor o las escaleras.

Algunas comunidades de vecinos, cuentan con unos gastos de comunidad excesivamente elevados para algunos propietarios. En caso de impago, por la razón que sea, puede imponerse una privación del derecho a voto o al disfrute de algunas zonas o servicios comunes, siempre y cuando no sean esenciales. Así mismo puede preverse el pago de intereses por demora o un plazo amistoso para ponerse al corriente de los pagos. No obstante, cabe la posibilidad de que la comunidad reclame las cuotas tanto judicial como extrajudicialmente.

Poco más podemos añadir al respecto de los gastos de comunidad que tantos problemas suelen causar en las comunidades de propietarios. Como es lógico esperar cuanto mayor es la comunidad, mayores costes de mantenimiento y, por ende, mayores desavenencias entre vecinos. En el caso de las comunidades más pequeñas, aunque pueden existir discrepancias, lo cierto es que es más fácil llegar a acuerdos.

Antes de concluir, advertir que en caso de impago, las cuotas pendientes pueden quedar colgadas y el comprador de un inmueble o local, puede adquirir la deuda a la vez que adquiere el inmueble. Por lo que las cantidades adeudadas pueden serle reclamadas si no pasan de los tres años de antigüedad.

Por lo tanto, se trata de un aspecto a tener muy en consideración a la hora de comprar una vivienda o inmueble. Tener pleno conocimiento de la cuantía que supone el coste de pagar los gastos de comunidad y a cuánto ascienden los mismos. En algunos casos, la cifra es tan elevada que no es de extrañar que para muchos propietarios, sea muy complicado hacer frente a la misma. Aun así, se trata de unos costes que corresponde pagar a todos los propietarios, puesto que lo que cubre es por el bien de todos.

 

 

 

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